Investment im Überblick
Denkmalgeschütze Immobilien – langfristig stabil und mit Steuervorteil
Seit jeher gilt die Investition in Immobilien als sichere und beliebte Geldanlage und auch als Vorsorge für das Alter. Unterliegen sie doch – je nach Lage – kaum einem Preisverfall und sind auch in Zeiten von Inflation und turbulenten Börsen immer noch ihr Geld wert. Die Königsklasse bei den Immobilien stellen jedoch denkmalgeschützte Immobilien dar. Sie zeichnen sich durch die Sicherheit einer Sachwertinvestition aus und bestechen durch höhere Mietrenditen sowie Steuervorteile im Vergleich zu klassischen Immobilien. Als Kapitalanleger profitieren von einer hohen Denkmal-Afa über 12 Jahre und einem steuerfreien Veräußerungserlös bei einem Verkauf nach 10 Jahren.
Denkmalimmobilien sind häufig Jahrhunderte alte Begleiter unserer Geschichte und geben Einblick in vergangenen Zeiten. Durch ihre detailreiche und kunstvolle Bauweise begeistern sie auch noch heute und sind aus dem Stadtbild unserer Metropolen nicht wegzudenken. Wer sich auf die Suche nach lukrativen denkmalgeschützten Immobilien begibt, sollte sich erfahrene Experten zu Rat ziehen. Unsere Denkmalimmobilien werden von erfahrenen Immobilienexperten ausgewählt und geprüft, die Sanierung übernehmen namhafte Bauträger mit langjähriger Erfahrung. Ist ein Objekt in unser Angebot aufgenommen worden, hat es bereits unseren umfangreichen Prüfprozess bestanden. Dieser strenge Prüfprozess führt dazu, dass wir derzeit 80% der uns angebotenen Objekte ablehnen und unser Angebot eine sehr ausgewählte erstklassige Selektion von Objekten beinhaltet.
Da sich die von uns angebotenen Denkmalimmobilien, ausschließlich an Standorten mit hoher Wohnungsnachfrage ohne Überhitzung befinden, erleben Investoren eine hohe Nachfrage auf der Mieterseite und eine langfristige Vermietung ist sichergestellt. Diese hohe Mietnachfrage führt dazu, dass Denkmalwohnungen im Vergleich zu Wohnimmobilien ohne Denkmalschutz höhere Mietrenditen erzielen. Primär befinden sich unsere Objekte in Hessen, Bayern aber auch in den neuen Bundesländern, wie bspw. Leipzig, Dresden, Chemnitz und weiteren Standorten.
Der Erwerb von Altbauwohnungen mit Denkmalschutz ist auch ohne Eigenkapital möglich und kann durch unsere Partnerbanken zinsgünstig finanziert werden. Die komplette Finanzierungsrate wird oftmals durch die Mieteinnahmen und die steuerlichen Vorteile abgedeckt. Außerdem lassen sich im Vergleich zu vielen anderen Immobilien Investitionen staatlich geförderten KfW-Darlehen in die Finanzierung einbringen. Diese Vorteile kombiniert – von den Steuerersparnissen über die hohe Mietrendite bis hin zu staatlichen Förderungen – machen Denkmalimmobilien zu einer einzigartigen und besonders lukrativen Kapitalanlage.
Nachhaltige Gründe für ein Denkmal Investment
Denkmalgeschütze Immobilien direkt vom Bauträger
Bis zu 35% des Kaufpreises als Steuererstattung durch Denkmal-Afa
Belastbare Wirtschaftlichkeit- und Steuerberechnung
Persönlicher Besichtigungs- und Notarservice
Individuelle Fördermittelberatung inkl. KfW-Finanzierung
Professionelle Haus- und Mietverwaltung
Steuer im Detail
So können Sie steuerlich profitieren
Denkmalimmobilien verstehen sich als Zeugnisse menschlicher Geschichte, Kultur und Entwicklung. Durch die Öffentlichkeit als besonders wertvoll und erhaltenswert eingestuft, gewährt der Staat für diese Form der Immobilien nach §§ 7h, 7i und 10f EStG (Einkommenssteuergesetz) einzigartige Steuervorteile, selbstverständlich gesetzlich garantiert. Sie investieren also einerseits in eine werthaltige Kapitalanlage aber auch gleichzeitig in die Zeitgeschichte und in das kulturelle Erbe Deutschlands.
Welche Steuervorteile bietet eine Denkmalimmobilie?
Sie erwerben eine grundsolide Kapitalanlage und können die Sanierungskosten innerhalb von 12 Jahren zu 100 % als Werbungskosten absetzen. Diese können je nach Objekt bis zu 80 % des Kaufpreises betragen. Die Denkmal-AfA beträgt 9% innerhalb der ersten 8 Jahre und 7% die nächsten 4 Jahre .
Zusätzlich können Sie noch den Altbauanteil linear abschreiben. Außerdem dürfen Anleger beim Kauf einer Denkmal Immobilie die Zinsen der Finanzierung von der Steuer absetzen. Zudem gilt auch bei Denkmal Immobilien: Der Veräußerungserlös im Falle eines Verkaufs nach 10 Jahren ist steuerfrei. Immobilien mit Denkmalschutz zählen damit zu den heißesten Tipps wenn es darum geht, mit Immobilien langfristig Steuern zu sparen.
Weiterhin haben Sie die Möglichkeit die Sanierung Ihrer Denkmalimmobilien durch den TÜV-Süd oder die DEKRA zertifizieren zu lassen. Die meisten Bauträger übernehmen dies bereits für Sie. Das verschafft Ihnen eine weitere Sicherheit und gibt Ihren zukünftigen Mietern ein positives Gefühl. Der Kaufpreis und die Fertigstellung des Objekts sind vertraglich abgesichert.
Fordern Sie jetzt kostenlos und unverbindlich eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung an.
Über 12 Jahre lassen sich Steuererstattung erzielen die bis zu 35% des Kaufpreises der Immobilie ausmachen. Es handelt sich dieser Berechnung um eine beispielhafte und unverbindliche Darstellung. Da wir keine Steuerberatung durchführen, arbeiten wir sehr gerne mit ihrem Steuerberater zusammen oder stellen bei Bedarf Kontakt zu unserer Steuerkanzlei her. Im Erstgespräch stellen wir Ihnen das Investment im Detail vor, prüfen ob es zu Ihren Vorstellungen passt und erhalten anschließend eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung. Anhand dieser Berechnung kann Ihr Steuerberater dann ermitteln wie hoch Ihre persönliche Steuereinsparung ausfallen kann.
Häufig gestellte Fragen
Allgemeines
Was gilt es beim Kauf und Verkauf einer Denkmalimmobilie zu beachten?
Wer über den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie oder von denkmalgeschützten Eigentumswohnungen nachdenkt, wird zunächst die Vorteile und Nachteile gegenüber dem Kauf von Immobilien ohne Denkmalschutz vergleichen. Zwar sind die Kaufpreise pro m² für Denkmalimmobilien meist leicht höher als die Kaufpreise für nicht denkmalgeschützte Immobilien. Eine Investition in Denkmalimmobilien bietet aber in der Regel deutlich höhere Renditechancen nach der steuerlichen Betrachtung. Voraussetzung für den Erwerb ist, dass sich die Immobilie allerdings auch ohne den Steuervorteil rechnen muss.
Ein Vorteil jeder Investition in Immobilien im Vergleich zu einer Investition in eine andere Form der Kapitalanlage – egal ob Denkmal oder nicht – ist, dass diese nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden dürfen. Aufgrund der Verbindung des historischen Altbau Flairs sowie der modernen Sanierung lassen sich im Falle eines Verkaufs auch deutlich höhere Verkaufspreise erzielen gegenüber Bestandsimmobilien ohne Denkmalschutz.
Wie ist der Ablauf bei einer Investition in ein Baudenkmal?
Nach eingehender Beratung und Auswahl geeigneter Objekte erfolgt die Besichtigung. Dabei wird neben dem enstprechenden Objekt auch eine kleine Rundfahrt in der näheren Umgebung durchgeführt, damit ein Eindruck für den sog. Mikrostandort erfolgt. Haben Sie sich für ein Objekt entschieden folgt die Prüfung der Wirtschaftlichkeitsberechnungen sowie Vertragswerke. Diese Verträge sollten Sie gewissenhaft prüfen, um Risiken zu vermeiden. Für Investoren ist es wichtig zu wissen, welche Stellen kritische und relevante Punkte anführen oder welche fehlen könnten. Hat ein Investor keine Erfahrung bei der Prüfung dieser Verträge empfiehlt es sich, einen Fachmann zu Rate zu ziehen.
Beim Kauf einer Denkmalimmobilie spielen diese Verträge die wichtigste Rolle:
- Baubeschreibung
- Grundbuch
- Teilungserklärung
- Beurkundung
- Kaufvertrag
Da wir seit Jahren diese Verträge genaustens prüfen, wissen wir genau wo die kritischen Stellen in den Dokumente aufgeführt sind. Bevor ein Objekt in unser Angebot aufgenommen wurde, hat es daher bereits einen strengen Prüfprozess überstanden. Im Beratungsgespräch gehen wir dann nochmal alle Dokumente gemeinsam durch und wir erklären Ihnen Besonderheiten und legen unseren Prüfprozess dar. Vertrauen Sie daher auf unsere Expertise rund um die Verträge und wir begleiten Sie durch den gesamten Kaufprozess. Auch bei rechtlichen Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Seite.
Welche Rolle spielt der Bauträger bei einer Denkmalschutz Immobilie?
Die Aufgabe eines Bauträger ist die Projektierung der Denkmalobjekte, die Sanierung, Einholung der Genehmigungen und Formulierung der Verträge. Da dieser Prozess sehr komplex, zeitaufwendig und auch teuer ist, brauchen Bauträger erhebliche Erfahrung um Denkmalprojekte erfolgreich umzusetzen. Damit spielt er die zentrale Rolle für Investoren von Denkmalimmobilien in Deutschland.
Wir arbeiten ausschließlich mit Bauträger zusammen, die im Bereich der Denkmalsanierung bereits langjährige Erfahrungen haben und in der entsprechenden Stadt bereits erfolgreiche Referenzprojekte umgesetzt haben. Das Preis-Leistungs-Verhältnis muss zudem stimmen, leider erleben wir immer wieder, dass Bauträger den Steuervorteil des Investors 1:1 auf den Kaufpreis setzen und eine Investition damit keine Vorteile gegenüber einer klassischen Immobilie haben. Daher prüfen wir jedes Objekt akribisch bevor wir es in unser Angebot aufnehmen und lassen uns Baugenehmigungen, Bau- und Nutzungskonzept und Finanzierungsabsicherungen des Bauträgers im Vorfeld geben.
Kann ich eine Denkmalschutz Immobilie wieder verkaufen?
Als Eigentümer können Sie die Wohnung bzw. das erworbene jederzeit verkaufen, beleihen, vererben oder verschenken. Aus steuerlichen Gründen sollten Sie einen Verkauf Ihrer Immobilie speziell nach 10 Jahren in Betracht ziehen.
Wie hoch ist mein zeitlicher Aufwand mit einer Immobilie?
Die von uns angebotenen Objekte bieten alle einen Haus- und Mietverwaltungs-Service. Die Haus- und Mietverwaltung kümmert sich um die Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Mietersuche, Mieterbetreuung und Mieterhöhungen. Für einen überschaubaren fixen monatlichen Betrag werden anfallenden Arbeiten eines Kapitalanleger übernommen. Somit können Sie ein Portfolio mit mehreren Immobilien aufbauen und ein zusätzliches passives Einkommen aufbauen. Ihre Aufgabe wird es dann nur noch sein den Eingang der Miete auf Ihrem Konto im Blick zu behalten.
Rendite
Welche Vor- und Nachteile haben Denkmalimmobilien?
Vorteile für Besitzer von Baudenkmälern:
- Sanierungs- und Renovierungskosten sind steuerlich voll absetzbar.
- Förderungen und günstige Kredite durch die KfW.
- Der Wert einer solchen Immobilie ist gesichert und kann sogar steigen.
- Bei der Vermietung erzielen solche Immobilien oftmals höhere Einnahmen.
Aber auch die Nachteile sollten berücksichtigt werden:
- Kosten für die Renovierung sind in der Regel überdurchschnittlich hoch.
- Auflagen der Denkmalbehörde müssen bei Renovierung, Umbau und Nutzung beachtet werden.
- Die Unterhaltskosten sind häufig hoch, zum Beispiel Heizkosten.
- Eigentümer sind verpflichtet, Baudenkmäler in einem guten Zustand zu halten.
Fazit:
Die steuerlichen Vorteile gilt es den höheren Kosten gegenüber zu stellen. Laufende Renovierungs- und Unterhaltskosten lassen sich durch eine gut geplante Kernsanierung vor dem Kauf reduzieren. Je nach Objekt können die Vorschriften streng oder sehr großzügig ausgestalten sein. Prüfen Sie daher genau, welche Denkmal Vorgaben bei Ihrem Wunschobjekt aufgeführt werden und in wie weit diese zu laufenden höheren Kosten führen könnten. Durch unsere langjährige Erfahrung kennen wir die entscheidenden Faktoren für den Erfolg eines Denkmal Investment sehr gut und beraten Sie ausführlich vor einer Kaufentscheidung.
Welche Risiken gibt es bei einem Immobilienerwerb?
Wie bei jeder Kapitalanlage gilt, keine Chance ohne Risiko. Im Folgenden einige Beispiele für Risiken:
- Zinsänderungsrisiko
- Neue Bundesländer, ungeklärte Rechtslage (strittige Eigentumsverhältnisse, fehlende Flächennutzungs- und Bebauungspläne)
- Fertigstellungstermine werden nicht eingehalten
- Insolvenz von Vertragspartner, Streitigkeiten mit Bauunternehmern, Kostenüberschreitungen
- Wertminderung durch veränderte Umstände nach Kauf (bspw. Lärmbelästigung), ausbleibende oder sich verschlechternde Verkehrsanbindungen, veränderte Sozialstrukturen
- Anschlussvermietung kann zu schlechteren Konditionen erfolgen
- Mangelnde Instandhaltung mindert den Wert, schlecht geplante Instandhaltung Pauschale
- Bau- und Materialfehler führen zu höheren Instandhaltungskosten
- Rückgang des Verkehrswerts durch Deflation
Fazit: Risiken können nicht ausgeschlossen, jedoch durch eine kompetente Beratung minimiert werden. Fordern Sie noch heute Ihre unverbindliche Beratung an – wir beraten Sie gerne!
Welche Rendite kann ich bei einer Immobilie erwarten?
Im derzeitigen Marktumfeld können Mietrenditen von etwa 2 -4 % erreicht werden. Der viel wichtigere Wert für Kapitalanleger ist allerding die Eigenkapitalrendite. Sie gibt die Rendite in Bezug auf das eingesetzte Eigenkapital beim Kauf von Immobilien an und kann bei Denkmalimmobilien nach steuerlicher Betrachtung auch im zweistelligen Bereich liegen.
Förderung
Wann stehen Immobilien unter Denkmalschutz?
Es gibt spezielle Kriterien für den Denkmalschutz, die erfüllt werden müssen. Dazu muss vor allem eine historische Bedeutung gegeben sein. Auch eine besondere Nähe zur regionalen Kultur kann dazu führen, dass eine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wird. Darüber hinaus werden weitere Aspekte wie die städtebauliche, künstlerische oder technische Bedeutung eines Gebäudes bewertet. Den Bundesländern obliegt es Gebäude oder auch einen ganzen Straßenabschnitt unter Denkmalschutz zu stellen. Der Zweck des Denkmalschutzes besteht generell darin, Kultur und Geschichte zu erhalten.
Im Falle von Denkmalimmobilien ist der Schutz also meist durch den historischen Gebäude Baustil begründet. Wird eine Immobilie von den zuständigen Behörden für Denkmalschutz als Denkmal definiert, wird sie auf einer Denkmalschutz Liste aufgenommen. Diese Form des Gebäudeschutz gibt es in Deutschland bereits seit über hundert Jahren.
Was sind die Voraussetzungen für die Denkmalförderung?
Jedes Bundesland hat eigene Vorgaben für den Denkmalschutz, Sanierung oder Förderung. Die Denkmalschutzbehörde ist zuständig für die Einhaltung der Vorgaben und legt fest wie der Denkmalschutz bei einer Renovierung einzuhalten ist. Vor Beginn einer Umbaumaßnahme müssen alle geplanten Verändungen mit dieser Behörde abgestimmt werden. Werden die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde nicht rechtzeitig durchgeführt, drohen hohe Bußgelder und Rückbauverfügungen. Zudem ist die Genehmigung die Basis für die Denkmalförderung und um die Abschreibung auf den Sanierungsanteil zu erhalten.
Welche Förderungen gibt es bei Denkmalimmobilien?
Nach der Art der Sanierung richtet sich der Zuschuss für eine Denkmalimmobilie. Bspw. unterstützt bei einer der energetischen Sanierung die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit zinsgünstigen Krediten oder nicht rückzahlungspflichtigen Tilgungszuschüssen. So werden Investoren erheblich unterstützt und müssen nur einen Teil ihres Darlehens zurückzahlen.
Weitere Zuschüsse werden von der Stiftung Denkmalschutz oder dem Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz an Investoren gezahlt, im Fall einer Erneuerung der historischen Bausubstanz eines Denkmalobjekts. Diese Denkmalschutz-Zuschüsse müssen Investoren ebenfalls nicht zurückzahlen. Die Genehmigung dieses Zuschuss ist allerdings sehr individuell und erfolgt abhängig vom jeweiligen Objekt und den geplaten Umbaumaßnahmen. Eine Kombination der KfW-Kredite und Förderung der Denkmalschutz Stifung ist möglich.
Die größte Förderung wird allerdings durch die Finanzämter ermöglicht. Denn diese akzeptieren den Sanierungskostenanteil zu 100% und dieser kann über 12 Jahre voll abgeschrieben werden. So können Gutverdiener durchaus 30-35% des Kaufpreises von der Steuer zurück erhalten.
Eignet sich eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage?
Denkmalgeschütze Immobilien sind für Investoren eine besonders attraktive Investition, da der Kauf einer solchen Immobilie erhebliche steuerliche Vorteile mit sich bringt. Die hohen Steuervorteile ergeben sich bei Denkmalimmobilien durch besondere Regelungen zur Abschreibung. Bei einer Immobilie ohne Denkmalschutz hingegen muss der Käufer die Kosten einer Sanierung selbst tragen, ohne jegliche Steuervorteile durch eine staatliche Förderung. Doch nicht nur Steuervorteile machen die Investition in ein Denkmal zu einer attraktiven Kapitalanlage. Auch können mit der Vermietung von Wohneinheiten in Denkmalimmobilien vergleichsweise höhere Mieteinnahmen erzielt werden. Denn eine denkmalgeschützte Immobilie versprüht meist einen besonderen Charme etwa durch einen besonderen Baustil, der Wohnflächen für Mieter besonders attraktiv macht. Die Nachfrage nach schönen Denkmal Wohnungen ist deshalb oft höher als beispielsweise nach einem Neubau. Dies sowie die erheblichen Steuervorteile sorgen für eine hohe Nachsteuerrendite bei einer Investition in Denkmalimmobilien.
Immobilienfinanzierung
Wie können Denkmalimmobilien finanziert werden?
Wir kooperieren mit einem Pool an Banken und können daher immer das günstigste Finanzierungsangebot am Markt einholen. Zudem können die Kaufpreise von Denkmalimmobilien i.d.R. komplett finanziert werden, quasi eine 110% Finanzierung also inklusive aller Nebenkosten, sodass kein Einsatz von Eigenkapital notwendig ist. Zudem lässt sich die Finanzierung zum Kauf einer Denkmalimmobilie mit einer KfW Förderung verbinden. Ebenso bietet die KfW eine Förderung für die energieeffiziente Sanierung von Denkmalimmobilien, die Tilgungszuschüsse beinhaltet.
Wie viel Eigenkapital wird bei einer Immobilienfinanzierung benötigt?
Üblich sind 80-100 % Finanzierungen bei Kapitalanlegern – der Investor deckt also in der Regel die Kaufnebenkosten (~10%) sowie 0-20 % des Kaufpreises mit Eigenkapital.
Je nach Bonität und Objekt bieten unsere Partnerbanken allerdings auch sog. 110% Finanzierungen an. Hierbei werden also auch die Nebenkosten mitfinanziert. Aufgrund der aktuell günstigen Zins Konditionen, ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auf jeden Fall eine spannende Möglichkeit, wenn man dabei einige Faktoren berücksichtigt. Zudem gilt es die aktuellen Entwicklungen der Corona-Krise genau im Blick zu behalten. Denn zum aktuellen Zeitpunkt bieten Banken Vollfinanzierungen weiter an, ob dies allerdings in den nächsten Monaten weiter Bestand hat, wird sich zeigen. Gehen Sie diesen Schritt nicht allein. Entscheiden Sie sich erst für eine Möglichkeit nach fachkundiger Beratung und stellen Sie damit eine solide Finanzierung sicher.
Ist es realistisch eine Immobilie mit einer „kleinen monatlichen Zuzahlung“ zu erwerben?
Im Regelfall bringt eine Kapitalanlage Immobilie folgende Kosten mit sich:
Annuität (Zins + Tilgung), Hausverwaltung + ggf. Mietsonderverwaltung + Rücklagen.
Dementgegen stehen Mieteinahmen + steuerliche Effekte, sodass es in der Praxis durchaus realistisch ist, nach Verrechnung aller Kosten eine Kapitalanlage-Immobilie mit einer geringen monatlichen Zuzahlung auszukommen oder unter bestimmten Voraussetzungen auch einem positiven Cashflow.
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Denkmal Immobilie an?
Wie bei jedem Immobilienkauf, fallen Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notargebühren und die Eintragung im Grundbuch an. Die Kosten für Grunderwerbssteuer unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland von 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises. Die Maklercourtage beträgt derzeit 3%. Der Notar verlangt 1,5 % vom Kaufpreis. Die Eintragung im Grundbuch macht ~0,5% aus. Es kann also von circa 10% Nebenkosten kalkuliert werden.
Wir beraten Sie individuell:
✔ Unverbindliche Beratung mit Wirtschaftlichkeitsberechnung
✔ Möglichkeit der Besichtigung der Immobilie
✔ Betreuung während der notariellen Beurkundung
✔ Ganzheitlicher Beratungsansatz inkl. Finanzierung
Das dürfen Sie erwarten:
✔ Erstellung eines maßgeschneiderten Angebotes
✔ Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater
✔ Kaufpreiszahlung Zug um Zug während Baufertigstellung
✔ Langfristige Kundenbetreuung auch nach einem Kauf
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